Bail commercial : tout savoir sur les clauses de solidarité et de solidarité inversée

Les clauses de solidarité et de solidarité inversée sont parmi les clauses les plus importantes du bail commercial. Elles portent principalement sur l’engagement solidaire entre toutes les parties signataires du contrat. En vertu de différentes clauses, le bailleur est en mesure de prévenir les risques d’impayés. Notamment dans le cadre d’une cession de bail avec fonds de commerce ou du droit de bail. Dans le détail, que faut-il savoir concrètement sur les clauses de solidarité et de solidarité inversée ?

La clause de solidarité d’un bail commercial

Dans un contrat de bail, il existe plusieurs types de clauses dans un bail commercial, dont les clauses techniques et la clause de solidarité en font partie. Celle-ci a été pensée et mise en place par des avocats spécialistes du bail commercial.

Selon les termes de cette clause, le bailleur est en droit d’exiger que les arriérés de loyer impayés par le repreneur du bail (dans le cas d’une cession de bail ou une liquidation judiciaire) soient réglés par l’ancien locataire. En d’autres termes, le cédant engage solidairement sa responsabilité en ce qui concerne le paiement du loyer au même titre que le repreneur du bail.

Il convient tout de même de préciser que cette clause est légalement encadrée par la réforme Pinel. La durée de l’exécution de la clause de solidarité à 3 ans selon l’article L. 145-16-2 du Code du commerce. Cette limite est particulièrement applicable aux cessions de bail qui ont eu lieu après le 20 juin 2014.

Quant aux cessions de bail ayant été conclues avant cette date, le locataire est dans l’obligation de payer les arriérés de salaire durant toute la durée du bail, qu’il s’agisse d’un bail commercial réglementaire de 9 ans, d’un bail commercial de plus de 9 ans ou d’un bail de courte durée. Le terme du contrat de location, un congé ou la résiliation mettent un terme aux effets de la clause de solidarité.

La clause de solidarité inversée, l’autre versant de la clause de solidarité

Peu connue, la clause de solidarité inversée représente une autre forme de la clause de solidarité. Si les parties au contrat n’y pensent pas souvent, elle représente pourtant une clause stratégique dans un bail commercial, surtout pour le bailleur.

Dans le cas d’une cession de bail par exemple, le bailleur se garantit le droit d’exiger le règlement des arriérés de loyer impayés, mais cette fois-ci auprès du repreneur du bail. Autrement dit, c’est ce dernier qui est responsable solidairement du paiement des loyers de la part le cédant, c’est-à-dire l’ancien locataire. Cette clause est également valable dans le cas d’une liquidation judiciaire.

Pourquoi prévoir une clause de solidarité ou de solidarité inversée ?

Si les clauses de solidarité ont été mises en place, c’est surtout pour protéger le bailleur. D’autant plus qu’il ne peut pas s’opposer à la cession de bail si le locataire le décide. Cependant, cela ne veut pas dire qu’elles ne sont pas avantageuses pour le locataire également.

Pour le bailleur

Le bailleur est celui qui a le plus intérêt à prévoir une clause de solidarité . De même sur la solidarité inversée dans un bail commercial. Il limite les risques de litige, notamment les impayés de loyer, au cas où le repreneur du bail. Mais aussi en le cédant n’est pas en mesure de respecter les termes du contrat. Il peut demander l’exécution de toutes les obligations du contrat de location à l’un ou l’autre dès lors que celui-ci a signé le contrat.

Pour le locataire

Pour le cédant ou le repreneur qui s’acquitte du paiement des impayés, tout n’est pas perdu. En effet, la loi l’autorise à faire valoir son droit au remboursement auprès des débiteurs. Il peut donc exiger le paiement de la totalité du montant qu’il aurait versé au bailleur au titre du remboursement des arriérés de loyers.

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