L’indivision est un régime juridique en vertu duquel au moins deux personnes partagent les mêmes droits sur une propriété. Une société civile immobilière (SCI) permet également d’acheter un bien immobilier à plusieurs au même titre que l’indivision. Cependant, entre l’indivision et la société civile immobilière ; plusieurs différences subsistent depuis la création du régime jusqu’aux règles liées à la gestion.
Indivision ou SCI : la création
Le régime de l’indivision se met en place par défaut, c’est-à-dire lorsque deux personnes se mettent ensemble pour acheter un bien immobilier. Au contraire, la SCI est une société qui doit être enregistrée, ce qui nécessite la réalisation de plusieurs formalités administratives telles que la rédaction des statuts de création d’entreprises ainsi que les formalités d’immatriculation au RCS.
Or, la réalisation de ces formalités implique aussi des coûts administratifs : le capital, les frais d’immatriculation, le coût des prestations de certains professionnels qui aident aux démarches (notaire, comptable…), les frais de dossier bancaire, etc.
Ainsi, la mise en place du mécanisme de l’indivision n’est donc pas conditionnée par l’accomplissement de formalités administratives. Sans formalités administratives, il n’y a pas non plus de frais administratifs à payer.
En termes de facilité à la création, l’indivision paraît comme le mécanisme le plus favorable par rapport à la société civile immobilière qui est plus complexe.
Indivision ou SCI : la gestion
La gestion des biens immobiliers en matière d’indivision et celle dans une société civile immobilière comportent de nombreuses similarités, à quelques différences près.
Pour toutes les décisions concernant l’entretien d’un bien, des actes administratifs ainsi que le renouvellement du bail, la majorité des 2/3 des co-indivisaires est nécessaire. Cette majorité remplace l’unanimité depuis l’application de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006. Les indivisaires peuvent aussi décider de nommer un gérant qui prendra toutes les décisions importantes dans le cadre de la gestion du bien. Le gérant doit nécessairement être choisi parmi les indivisaires.
Dans le cadre d’une société civile immobilière, les décisions courantes relatives à la gestion sont prises lors des assemblées générales qui se tiennent au moins une fois par an et réunissent tous les associés. Dans les statuts de la société, les associés précisent la majorité à laquelle les décisions doivent être prises. Toutefois, les décisions très importantes doivent être prises à l’unanimité. Quant à la nomination du gérant, elle peut également se faire dans une SCI, à la différence que le gérant peut être ou non l’un des associés.
Indivision ou SCI : la transmission
Rappelez-vous ! L’indivision est un régime au sein duquel plusieurs personnes partagent les mêmes droits sur un bien commun. Lorsque l’un des indivisaires vient à décéder, la transmission se fait de manière automatique à tous les héritiers ; ceux-ci deviennent aussitôt propriétaires. Si l’un des indivisaires décide de transmettre des quotes-parts supérieurs à ce que la loi admet ; il doit payer des droits de donations.
Une société civile immobilière permet d’écarter les règles relatives à la transmission en cas d’indivision. Autrement dit, la transmission aux héritiers n’est automatique que lorsque les statuts de la SCI le prévoient. La plupart des personnes qui créent des SCI pour investir dans l’immobilier le font justement pour organiser d’avance la transmission de leurs biens immobiliers ; cela, sans avoir à payer des frais de donations, car la transmission dans le cadre d’une SCI vous exempte du paiement de ces frais.
Indivision ou SCI : la cession
Dans une indivision, la cession d’un bien immobilier détenu en commun peut se faire facilement. Dès lors que l’un des indivisaires décide de céder le bien, les autres ne peuvent pas s’y opposer. S’ils ne souhaitent pas vendre, la loi leur donne 30 jours pour jouir du droit de préemption ; c’est-à-dire le droit de se substituer à un acheteur pour acheter les droits de celui qui souhaite vendre.
Dans le cas d’une SCI, l’accord des associés est nécessaire pour vendre le bien détenu en commun. Ensuite, il faudra réaliser les formalités y afférentes.