Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier commercial, encouragé par le potentiel et les divers avantages de ce secteur. Cependant, s’il y a bien un point que vous devez maîtriser avant de vous lancer, c’est la fiscalité de l’immobilier commercial. L’imposition concerne non seulement les revenus locatifs, mais aussi la plus-value immobilière. Qu’y a-t-il donc à savoir sur la fiscalité de l’immobilier commercial ?
Différents niveaux d’imposition en immobilier commercial
Dans l’immobilier commercial, l’imposition se fait à deux niveaux : sur les revenus locatifs et sur les plus-values immobilières.
L’imposition des revenus locatifs
C’est généralement le régime de location pour lequel vous avez opté qui détermine l’imposition des revenus des biens commerciaux.
Les revenus de location nue et autres revenus accessoires sont classés dans la catégorie des revenus fonciers.
Par contre, lorsqu’il s’agit de location meublée, c’est le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’applique, même si la location est pratiquée occasionnellement.
L’imposition des plus-values immobilières
La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’un bien immobilier à la revente et son prix à l’achat. Normalement, elle est imposée à 19%, au taux auquel il faut ajouter celui des prélèvements sociaux qui est de 17,2%. En tout, la plus-value immobilière est imposée à 36,2%0
Cependant, il est possible d’en être exonéré en tout ou en parte dès lors que la détention de l’immeuble a duré un certain nombre d’années. Depuis le 1er septembre 2014, l’exonération est totale lorsque les locaux commerciaux ont été détenus pendant 22 ans au mois. Vous pouvez également profiter de l’exonération des prélèvements sociaux à partir de la trentième année de détention.
En ce qui concerne l’exonération partielle, elle prend la forte d’abattements fiscaux dont les taux varient en fonction du nombre d’années de détention. Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement annuel est de :
- 6% sur la plus-value dès la 6e année de détention ;
- 4% sur la plus-value entre la 21e et la 22e année de détention.
En ce qui concerne l’abattement annuel sur les prélèvements sociaux, il est de :
- 1,65% sur la plus-value entre la 6e et la 22e année de détention ;
- 1,6% sur la plus-value entre la 23e et la 30e année de détention.
Différents types d’impôt dans l’immobilier commercial
Quel que soit les revenus imposés, vous avez généralement deux logiques fiscales au choix : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
L’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime qui s’impose à vous à partir du moment où vous décidez de réaliser un investissement direct en tant que particulier dans le secteur de l’immobilier commercial. Ce régime d’imposition s’applique également par défaut aux investisseurs en sociétés civiles immobilières.
Quel que soit le cas de figure dans lequel vous vous trouvez, sachez que l’impôt sur le revenu implique un prélèvement de taxe directement sur vos revenus fonciers. Sachant que le prélèvement se fait en fonction du montant des revenus, plus ceux-ci sont importants, plus vous payez d’impôt.
Pour que l’impôt sur le revenu soit rentable, il faut réaliser un investissement à long terme, notamment à partir du moment où vous décidez de vendre. Vous pourrez alors jouir d’abattements fiscaux intéressants.
L’impôt sur les sociétés
Vous pouvez choisir le régime de l’impôt sur les sociétés si vous investissez dans l’immobilier commercial via une société civile immobilière. C’est alors un régime optionnel qui implique le prélèvement des taxes sur les revenus de la société, et non sur les dividendes des associés. Dans le cadre d’un investissement locatif, ce régime est celui qui vous fait perdre moins d’argent. La tranche d’impôt la plus élevée est de 38% contre 75% pour l’impôt sur le revenu.
Le seul bémol avec l’impôt sur les sociétés, c’est la revente. Elle vous coûtera relativement cher, même au cas où vous ne réalisez pas de plus-value immobilière.