Depuis la loi ELAN de novembre 2018, Paris a été la première commune à avoir autorisé l’encadrement des loyers. Cependant, l’article 140 de la loi, qui dispose de cet encadrement, a également prévu une dérogation consacrée par le complément exceptionnel de loyer, applicable seulement dans certaines conditions. Qu’y a-t-il à savoir sur la question ?
Qu’est-ce le complément exceptionnel de loyer ?
Dans la capitale française, le dispositif d’encadrement des loyers est officiellement entré en vigueur le 1er juillet 2019. En vertu de celui-ci, tout propriétaire qui met en location son logement doit respecter un loyer de référence majoré.
Celui-ci doit représenter au maximum 120 % du loyer de médian de référence. Autrement dit, en cas de relocation du bien, la hausse du loyer ne peut pas être supérieure à plus de 20 % de la médiane des loyers appliqués aux autres logements répondant aux mêmes critères (situation géographique, date de construction, nombre de pièces ou type de location), tels qu’établis par l’observatoire des loyers locaux.
Néanmoins, le bailleur peut profiter d’une dérogation à cette règle et dépasser la valeur de référence en appliquant un complément. Il s’agit d’un montant qui vient s’ajouter au montant du loyer de base, hors taxes. Il n’est applicable que dans certaines conditions.
Dans quel cas le complément exceptionnel de loyer est-il applicable à Paris ?
Pour avoir le droit d’appliquer le complément exceptionnel de loyer à une location dans la ville de paris, le bailleur doit respecter plusieurs conditions.
La condition relative au loyer de base
Vous ne pouvez pas appliquer un complément exceptionnel de loyer à Paris si le loyer prévu au contrat de bail n’est pas conforme au loyer de référence majoré de la catégorie du logement.
Les conditions relatives au logement
Vous n’êtes pas non plus autorisé à appliquer un complément exceptionnel de loyer si le logement mis en location ne respecte pas certaines caractéristiques. Non seulement il doit répondre à des conditions de localisation, mais également à des conditions de confort telles que :
- une hauteur sous le plafond supérieure à 3,3 mètres ;
- une vue exceptionnelle sur un monument historique ;
- la présence d’équipements luxueux, de parking, de jardin ou de terrasse.
Il faudra cependant que ces caractéristiques soient déterminantes dans la comparaison du logement avec d’autres biens immobiliers de la même catégorie et ayant la même situation géographique. Il est également important que le bailleur n’ait pas pris en compte ses critères pour déterminer le loyer de base du logement et qu’il n’ait décidé d’une récupération du complément de loyer au titre des travaux de rénovation énergétique ou des charges.
La condition relative au bail
Pour que le complément exceptionnel de loyer soit applicable, le bail signé pour la location du logement doit avoir été signé après juin 2019. De même, le contrat de location doit porter la mention du montant du complément de loyer ainsi que les caractéristiques du logement sur la base desquelles a été décidé le complément de loyer.
Le locataire peut-il contester le complément exceptionnel de loyer ?
La loi autorise le locataire à contester le complément de loyer. La contestation doit se faire dans un délai de 3 mois après de la signature du bail, auprès de la commission départementale de conciliation.
Un accord peut être trouvé par le bailleur et le locataire au sujet du montant final du loyer et mentionné dans le document de conciliation. Son application prend effet à compter de l’entrée en vigueur du contrat de location.
Il se peut que la conciliation débouche sur un désaccord entre les deux parties au contrat de bail. La loi accorde un délai de 3 mois au locataire, à la suite de réception de l’avis de la commission de conciliation, pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu de situation du logement. Il pourra demander une annulation ou une réduction du montant du complément de loyer.