La révision du loyer en cours de bail est soumise au respect de certaines règles. Le bailleur qui nourrit l’intention de réviser son loyer est donc tenu de respecter ces règles. Il doit s’assurer d’être dans l’un des 3 cas permettant la révision du loyer. Il doit se servir de l’IRL qui constitue la base du calcul de la révision de loyer et respecter la procédure de calcul prévue par la loi.
Les conditions de révision du loyer en cours de bail
Le bailleur n’est pas tenu de réviser le loyer à sa guise sans solliciter l’accord du locataire. Par ailleurs, le respect de certaines conditions est nécessaire pour prétendre à la révision du loyer en cours de bail. À ce titre, la révision du loyer pendant le bail est possible dans 3 cas :
- l’insertion d’une clause de révision du loyer écrite dans le bail ;
- la réalisation de travaux d’amélioration ;
- la sous-évaluation du loyer ou du logement.
Un bailleur qui souhaite donc réviser le loyer pendant le bail devra s’assurer de la présence d’une clause de révision écrite dans le contrat de bail. Il pourra également procéder à la révision du loyer en cas de réalisation de travaux d’amélioration reconnus par la jurisprudence ou s’il considère que son logement est sous-évalué.
L’insertion d’une clause de révision écrite dans le contrat de bail
Le bailleur et le locataire s’entendent pour insérer une clause de révision du loyer dans le contrat de bail. Dans ce cas, le loyer peut être révisé seulement une fois par an. Le loyer peut ainsi varier à la hausse ou à la baisse. Les dates et conditions sont indiquées dans le contrat de bail. La date d’anniversaire du contrat de bail peut être prise en compte. On se réfère donc au trimestre correspondant au dernier indice publié à la date de signature du bail.
La réalisation de travaux d’amélioration
Un propriétaire effectuant des travaux d’amélioration qui apportent de nouveaux éléments de confort peut s’entendre avec son locataire pour effectuer l’augmentation de loyer. Les réparations locatives et les travaux d’entretien du logement ne sont pas de la catégorie des travaux d’amélioration.
L’installation d’une cuisine équipée ou l’aménagement des combles sont des travaux d’amélioration pouvant permettre la révision du loyer en cours de bail. L’augmentation doit être d’un montant équivalent à un an de loyer au moins.
La sous-évaluation du loyer
La réévaluation du loyer est possible si le bailleur estime qu’il est trop faible par rapport aux loyers des logements du voisinage. Le bailleur informe le locataire de son intention de réévaluer le loyer en lui adressant une lettre 6 mois avant la fin du bail. Il devra ainsi fournir au locataire plusieurs informations justifiant les raisons de sa motivation.
La procédure de calcul de l’augmentation de loyer
La prise en compte de 3 éléments permet de déterminer le montant de l’augmentation de loyer. Il s’agit en effet du montant du loyer hors charges, la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers et l’indice de référence des loyers de l’année précédente.
Généralement, la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers correspond au trimestre de référence mentionné dans le bail. Au cas où celui-ci n’est mentionné au contrat, on considère le trimestre du dernier indice de référence des loyers publié par l’INSEE pendant la signature du bail.
Pour déterminer le nouveau loyer, il faut multiplier le montant du loyer hors charge par l’indice de référence des loyers du dernier trimestre prévu dans le bail. La valeur trouvée est ensuite divisée par l’indice de référence des loyers du même trimestre de la dernière année. Un simulateur conçu par l’institut national de la consommation permet également de calculer la révision du loyer.