Pour sécuriser l’engagement contractuel pris avec le locataire, le bailleur est en droit d’exiger de lui un dépôt de garantie. Cette somme d’argent est équivalent à un ou plusieurs mois de loyer selon le régime de la location. Il sert à couvrir les dettes locatives ainsi que les réparations des dégradations constatées sur le logement lors l’état des lieux de sortie. Voici 3 choses à savoir sur le dépôt de garantie dans un bail commercial.
1/ Dépôt de garantie dans un bail commercial : de quoi s’agit-il ?
Pour se prémunir contre les manquements éventuels du locataire par rapport à ses obligations locatives, le bailleur a le droit d’exiger un dépôt de garantir. Pour le locataire, il ne s’agit absolument pas d’une obligation légale; même si elle constitue; dans la pratique; une condition pour valider la location.
Dans un bail commercial, comme dans un bail d’habitation, le dépôt de garantie est aussi exigé. Il s’agit d’une somme d’argent qui sert généralement à couvrir les frais découlant de la réparation des dégradations dans le logement et imputées au locataire. Le dépôt de garantie couvre aussi d’autres manquements du locataire à certaines à ses obligations contractuelles.
Le versement du dépôt de garantie précède l’entrée du locataire dans le local commercial. Une fois que la somme d’argent est versée; le bailleur est dans l’obligation de la restituer à la fin du bail; déduction faite du montant des réparations.
2/ Le montant du dépôt de garantie d’un bail commercial
Ce sont les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce qui consacrent le régime des baux commerciaux. Toutefois, ils n’encadrent pas le montant du dépôt de garantie. Par conséquent, il revient aux parties au contrat de fixer librement le montant du dépôt de garantie. Dans la pratique, le dépôt de garantie dans un bail commercial équivaut à :
- 1 mois de loyer, hors charges locatives, si le loyer est payable d’avance, c’est-à-dire suivant un paiement à échoir ;
- 2 mois de loyer, hors charges, si le paiement du loyer se fait à terme échu. V’est-à-dire que le loyer du mois précédent est payé en fin de mois.
Il convient de préciser que le montant du dépôt de garantie dans un bail commercial ne peut pas dépasser 2 mois de loyer. A partir du moment où cette règle n’est pas respectée et que le montant excède les deux mois de loyer; le bailleur est dans l’obligation de verser des intérêts au locataire. Le calcul des intérêts se fait sur la base du taux des avances sur titres de la Banque de France. Les intérêts devront être versés au locataire au moment de la restitution du dépôt de garantie, à l’expiration du bail commercial.
3/ Le prélèvement de la TVA sur le dépôt de garantie dans un bail commercial
Suivant le résultat de la négociation entre les deux parties, il arrive que le loyer du bail commercial soit soumis à la TVA. En raison de cela, certains bailleurs sont tentés d’appliquer le même principe au dépôt de garantie; le considérant comme un loyer de sorte à prélever la TVA. Pourtant, il s’agit d’une pratique totalement illégale.
En aucun cas, la TVA ne doit être appliquée au montant du dépôt de garantie, à partir du moment où il ne s’agit pas d’une contrepartie aux prestations prévues dans le bail. Le bailleur n’est donc pas autorisé à réclamer que le locataire lui verse une TVA prélever sur le dépôt de garantie.
Par contre, à partir du moment où le dépôt de garantie est acquis par le bailleur de manière définitive comme une compensation des manquements ou des inexécutions contractuelles; le prélèvement de la TVA est tout à fait légal. On considère que le dépôt de garantie est pris en compte dans les frais accessoires du contrat de bail.